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洮南期货配资 网 2020-04-25 450 10

深圳楼市“开挂”,房抵运营贷变炒房游戏


记者 | 张子怡

一纸通知戳破深圳楼市虚火,房抵经营贷资金违规流入房地产快速引起监管部门重视。

4月20日,界面期货配资 获悉,中国人民银行深圳市中心支行已向深圳市各商业银行下发通知,紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。

该通知要求自查今年以来新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人),包括贷前、贷中、贷后等情况。

该通知下发前,深圳购房者正处于热情高涨的状态中。

中国重汽配资“火火火”成为深圳楼市的代名词:业主不愁卖,买主着急买,中介忙带客。一手房市场有价无市,“百万喝茶费”才能撬动一套房;二手房市场,卖家排队看房,谁钱出得快出得多,谁先得到房。

“房抵经营贷”乱相

中国重汽配资一个月的时间,一套房涨了35万。

中国重汽配资深圳龙华区的中介刘强给业主卖房,业主3月初打算卖620万,甚至615万都能卖。

到4月初,刘强的业主表示价格挂低了,改成630万,有客户上门要买,业主又要再加30万,同时房子对外出租要付租客违约金,这笔钱要买方出,最后成交价665万达成。

中国重汽配资“这个价格其实涨得不多,业主还觉得卖便宜了。”

卖家张华直言深圳房子最近特别好卖,他2013年花700万元在南山区买了一套房,最近以1400万的价格出售了。

“我本来不着急卖,谁知道第一个来的买家,下午看房,晚上就把我叫过去,当场成交。”

在国家统计局监测的70个大中城市中,深圳的房价整体涨幅最大。新建商品住宅方面,深圳的环比涨幅排名第六;二手住宅方面,深圳的环比涨幅排名第一。易居研究院的数据显示,时隔24个月后,深圳二手住宅环比涨幅重回全国第一。

乐有家数据显示,深圳二手房3月份共成交8008套,环比增长380%,同比增长159%。成交均价从2月的5.7万每平方米已涨到3月的5.9万每平方米。各区域中,宝安(含龙华、光明)二手房成交量最多,共成交2089套。

深圳楼市缘何如此火热,背后或有炒房客暗中操作的“金融游戏”,央行下发的“房抵经营贷”通知已戳破这一事实。

4月到现在,刘强成交四单,其中两单都是全款买房。

中国重汽配资“现在全款买房好啊,我们会建议钱不够的客户去借钱凑个全款,然后买完房去银行申请‘房抵经营贷’,经营贷的利率比房贷的利率低,再加上有贴息政策,有关系的客户能弄到,买房很划算。”刘强介绍道。

中国重汽配资资料显示,“房抵贷”是指借款人以自然人名下的房产(住房、商住两用房)作抵押,向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。

据了解,房抵经营贷兴起的背景是:传统银行贷款速度缓慢,个体经营、小微企业存在贷款贵、贷款难的问题,在支持小微企业的监管政策引导下,一些银行创新了办理迅速、环节简单、手续简明的“房抵经营贷”产品,支持企业经营周转。

中国重汽配资2019年以来,个人消费贷、经营贷入楼市一度被监管严查,但现在看来,仍有疏漏之处。政府的贴息政策再度吸引经营贷流入楼市。

3月1日,深圳市就应对疫情下发了中小微企业贷款贴息项目实施办法,对疫情防控期内获得的中小微企业新增贷款给予贴息支持,贴息期限不超过6个月;能获得贴息政策的包括在深圳注册的中小微企业和个体工商户,包括经营性贷款及短期流动性资金支持。

中国重汽配资一位银行业人士告诉界面期货配资 :“政府的贴息政策覆盖企业经营贷和个人经营贷,前者审查比较严格,对你名下公司的资金情况和资金用途都会做审查,如果有人想用这笔钱去炒房,不容易实现。个人经营贷相对宽松,只要求你名下有持股超过5%的公司,查一下你的个人银行流水就行。而且现在有贴息政策,市政府贴息50%,贴息6个月。如果你有办法,还可以再申请区政府的贴息政策,不同区规定不一样,但也是贴息50%,全都申请到,相当于有半年免息期。”

一位国资担保机构人士也表示:“现在深圳市政府和区政府针对疫情出了‘疫情补贴’,根据政策,个人经营贷和公司经营贷都能申请,整套补贴申请下来融资成本可以低至1%-2%。”

银行业内人士介绍称,贴息前经营贷年利率为4.8%-6%,期限为3至5年,贷款额度最高为房产评估价的7成,不同银行能贷出的资金额不同,像中行最高是能贷700万,农行的话最高达1000万。只要能申请到贴息,这笔钱就比房贷利率划算得多。

如何以经营贷名义买房呢?具体而言:购房者名下需要有正常经营一年以上的公司,筹措过桥资金全款买房。待房子过户到购房者名下后,再以经营贷名义、将房子作为抵押物,在银行做一笔经营贷来偿还过桥资金。(见界面期货配资 “疯狂的深圳楼市!银行多重风控防线何以被突破?揭秘‘房抵经营贷’操作套路”)

但谁也没想到,本来旨在帮助中小微企业的贴息政策,最后被投资客移做炒房。

“喝茶费”重出江湖

深圳疫情3月平稳后,刘洋立马开始看房,以420万的价格入手了位于深圳南山区桃园的一套42平的小户型二手房。

“这房子买来出租,现在行情大概就是4500到5000元一个月,我每个月只需要还5000多元,再等两年卖出去,至少能涨几十万吧,怎么都不亏啊。”

深圳房价整体已领涨一线城市。国家统计局监测的数据显示,新建商品住宅方面,深圳和上海的销售价格分别环比上涨0.5%和0.1%,北京持平,广州则下降0.5%;二手住宅销售价格方面,除广州环比下降0.2%外,北京和上海分别上涨0.2%和0.3%,深圳的上涨幅度达1.6%。

中国重汽配资火热的房地产市场已催生了部分违法违规行为。此前,深圳市宝安区、南山区等多个楼盘重现“喝茶费”。

中国重汽配资“喝茶费”是指优质房源供不应求时,购房人为买到心仪的房产,向开发商或中介机构支付的“好处费”。

4月3日、9日,深圳市宝安区、南山区住建局分别发布通知,严查房企和中介机构参与恶意炒作、哄抬房价的行为,打击房企和中介机构收取“喝茶费”、“更名费”等价外费用的违法行为。

中国重汽配资界面期货配资 曾走访被深圳宝安区住建局点出的收取“喝茶费”名单的三个楼盘,这三个楼盘分别为新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟三个楼盘,集中位于宝安大道附近,均为去年获批预售开盘的新盘。

新锦安海纳公馆的备案单价为7.4万-10.8万元/平方米;云玺锦庭的备案单价在8.7万-14万元/平方米左右;润恒都市茗荟花园的备案单价介于6.5万-13.6万元/平方米之间。

这些楼盘被点名“喝茶费”后,售楼处已经关闭,纷纷表示:“卖光了。”

但附近中介表示,“这些楼盘的房其实根本没卖光,有的还剩下一两百套,但都是大户型,之前70、80平的户型卖完了。现在被点名,他们也不敢卖了。”

宝安区的链家中介表示,“这些房哪怕每套再加上100万元‘喝茶费’,估算下来总房价也颇为合理。现在宝安中心区已经没有7、8万元/平方米单价的房源了。”

中国重汽配资“喝茶费”的更大驱动在于一二手房价格倒挂。距离三个新盘最近的二手楼盘鸿荣源西岸观邸,2019年11月二手房成交价格在10.7万元/平方米左右,如今价格已经达到13万-15万元/平方米,远高于新盘价格。

与2015年的深圳全市普涨不同,2020年这波深圳楼市显示出明显的结构性上涨特征,“西热东冷”趋势愈发明显。宝中、碧海、八卦岭等少数片区猛涨,景田、人民南等片区表现温和,而东部的盐田、坪山等地甚至还微跌。

中国重汽配资乐有家数据显示,3月二手房罗湖区仅成交1013套。是除盐田区以外,成交套数最少的区域。

中国重汽配资刘洋认为:“罗湖房子涨的太慢了,都是老小区,又旧又破,没啥投资价值,旧改红利都没释放出来。”

值得注意的是,4月18日,深圳住建局发文称,近期部分热点片区、热点楼盘二手房价格有所上涨,主要是前期积累的需求集中释放造成的,同时个别楼盘也存在中介和自媒体炒作引发价格上涨预期。

中国重汽配资据调查,3月份深圳市二手住宅均价为64000元/平方米左右,价格总体稳定,市场价格涨幅不大,并未出现个别媒体炒作的价格整体上涨情况。

在住房供应方面,今年深圳市将新开工建设商品住房1000万平方米左右,通过加大土地供给、加快新房入市,确保房地产市场供需平衡、价格平稳。

中国重汽配资同时,住建局表示将密切关注市场动态,将开展为期三个月的市场乱象专项整治行动,坚决打击违法违规行为,促进房地产市场平稳健康发展。

中国重汽配资一波又一波的政策旨在监管楼市,然而火爆的深圳楼市、躁动的购房者短时间都难以消停。

李俊雄本来想用“房抵经营贷”的免息政策,来购入即将开盘的华润城四期。

“华润城前三期现在均价十五万左右,但是四期限价十万,买到即赚到。我问了一圈贷款中介,就等华润城四期开盘。结果央行一查,这事就没谱了。现在只能守着手里的房子等它涨价。说真的,深圳哪里是来了就是深圳人,应该是来了就是投资客!房价逼得大家各种动脑筋!炒房太需要技巧和脑子了,可是赚啊!”


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